您当前位置: 郭肥资讯 >> 科技>> 冯仑:房子,差不多了 >> 浏览文章
冯仑:房子,差不多了
  作者:匿名  日期: 2019-11-07 07:40:45   阅读:2925

从2003年开始,中国房地产市场的价格基本保持了连续14年不涨不跌的神话。许多人说,一般的经济理论不能解释中国房地产价格的趋势。例如,深圳、北京和上海的价格已经完全打破了经济学的常识。

中国房地产市场监管越多,价格上涨似乎越快。监管政策的背后是什么?为什么人们总是抱怨高房价?房地产的下一步是什么?如何判断当地的房子是否还能买到?我们就这些问题采访了冯仑先生,以下是他的独家分享。

口头陈述:冯仑万通集团创始人兼玉峰集团董事长

采访:孙广韵

为什么人们总是抱怨高房价?

在2017年房地产市场监管之后,北京和其他几个主要城市的房价已经下跌,而且还略有下跌。一些人在监管政策出台的前几天买了房子,并陷入其中。

房价正在上涨,许多人不开心。随着房价下跌,许多人也不开心。

如果我们把中国作为一个整体来看,自2017年以来,中国的整体房价实际上已经上涨。因此,住房监管政策并没有减少人们的投诉。

我称中国的房地产监管模式为“不规范监管”:监管力度大的时候,每月一次,甚至每半个月一次,也有三个月的突发事件,可能每六个月就有一次重大监管。

梳理中国房地产市场监管的历史,可以发现2004年土地流转市场改革后,分别在2006年、2010年、2013年和2017年进行了四轮大规模的房地产监管,大致相当于每三年左右房地产市场的“小周期”特征。

对公众的影响相对较大,在主要影响中也有较小的影响。主要的规定确定了方向,而在确定基调后实施的次要规定将影响到行政级别的每个人。

许多人都熟悉频繁出现的“州前缀”规定:2005年5月的“八个州”,2006年5月的“六个州”,2010年4月的“十个州”,2010年9月的“五个州”,2011年1月的“八个新州”,2013年2月的“五个新州”,2015年的“330新政”和“930新政”,2017年的“317新政”,等等

后来,中央政府没有正式发布统一的文件,而是由地方政府制定自己的房地产市场调控政策。从研究、政策制定到实施,地方政府的运作更加灵活,监管频率越来越高,不规范监管越来越频繁。“北京8号”、“上海9号”、“江苏15号”和“天津16号”都让所有人崩溃了。

中国房地产业已经进入市场化发展20多年,经历了无数次的调整和调控。

为什么人们仍然抱怨高房价?因为大小控制策略和方法实际上相互影响,上一个控制的效果可能很快被下一个控制抵消。

世界上有三种类型的房地产开发模式:美国、新加坡和德国。

美国房地产市场100%依靠市场推动和监管,政府很少主动干预。

新加坡房地产市场的发展依赖于20%的市场监管和80%的政府监管。

德国房地产市场的60%是福利房,剩下40%的市场空间。大多数人租房子,买房赚钱的可能性大大降低。

美国模式的核心是市场解决一切问题。新加坡模式将两条道路分开。政府保证担保的回报,市场保证市场的回报。德国模式类似于我们现在所知的“没有投机空间”。

大多数国家房地产市场的发展或监管可归因于这三种模式。这三个模型也引起有趣的现象。德国由政府福利体系主导,因此一个人口超过8000万的国家没有任何大型房地产企业。

虽然中国香港只有700多万人口,但它采用了美国模式,因此有许多大型房地产企业。即使按照新加坡模式(只提供20%的市场空间),香港的开发商也比德国多。

中国的房地产市场监管政策已经从一种模式转变为另一种模式,并且仍然不稳定。开发商开放时,是否要拿地,要拿多少地,给谁,应该由谁来决定这些方面,政府还是开发商,这个问题需要得到明确的回答。

中国房地产市场监管的初衷是好的,但难以控制房地产经济等微观行为。如果政府对微观细节控制过多,开发商将失去热情,买家将被欺骗。不可能考虑到每个房地产市场监管的目标和原则。

如果方向是固定的,无论采用哪种调节模式,都是可能的。他们担心,不规范的监管会导致良好房地产市场的“内分泌失衡”,进而导致房价上涨。如果调控次数太多,系统就会混乱。这是后遗症。

毕竟,中国房地产市场太需要回归健康状态了。

房子,差不多

在过去的两年里,中央政府已经明确地将住房市场定义为“住房不是为了投机”。

不久前,中央政治局会议明确指出,“房地产不应作为刺激经济的短期手段”《人民日报》当时在微博上发表评论:房地产投机是不可行的。

这些迹象表明,中国的住宅房地产已经迎来了一个重大而深远的转折点——房子,这是大致相同的。

在“房屋不可炒”之前,很多人说“房屋比老婆好”,因为房屋不仅是消费品,也是财富的一部分,而且具有投资价值。你可以在白天和晚上睡觉,这可以帮助你赚钱。

这样,人们就会追逐并拥有比实际需要更多的住房。如果一个人有五套公寓,四套是出租、管理和投资的,一套是为了自己的生活,市场必然会膨胀。正如股票有投资的功能一样,涨跌变化很大。

现在更加强调其居住功能、公共服务功能和福利功能,以淡化甚至取消其投资功能。地方政府的限购、限售甚至限购政策都是基于“无投机建房”的原则。

此外,各地支持长期租赁和廉租住房。政府提供的公共住房比例正在增加。例如,在深圳,65%的房屋已经出租,在新加坡,80%的房屋已经出租,比例很高。

经过40年的快速发展,中国已经基本解决了住房问题。1978年,城市平均住房面积为1.8平方米,人口超过8亿。目前,人口已增加到13亿,城镇人均住房面积为39平方米,超过日本人均住房面积。这是一大进步。

特别是在过去的20年里,快速的城市化,快速的房屋建设,许多房屋增值,许多人靠房子赚钱。

此外,从需求的角度来看,中国人口正越来越接近“倒金字塔”结构。不仅新人口不多,而且老年人将来也会留下很多房子,可能租不出去。

这座房子不可能永远是一线明星;一旦它是红色的,它应该进入第二行和第三行,甚至退出。接下来,它是人工智能、生物医学和物联网智能制造等新兴明星的舞台。我们的行业,我们的人,也立刻变成了三四颗小星星。

这座房子不可能永远建造,普通人也不可能永远买它。

然而,这并不意味着房地产很快就会崩溃,我们现在也不应该出售房屋。相反,整个社会都围绕着房子转,人们的思想都集中在房子上,所有的钱都投资在房子上。舞台已经过去了。

未来的房地产将迎来另一个百花齐放的时代。鲁文房地产、养老房地产和长期租赁公寓都是未来的趋势。如果政策健康发展,整个房地产将进入正常发展时期。

关于房子的三个问题

1.纯粹的住宅是财富吗?

许多人说,虽然我有一栋价值1000万英镑的房子,但不可能卖掉,因为我必须一个人住。如果我不算这所房子,我就很穷。这座房子能算作财富吗?

我在我的书《买房》中讲述了一个姐姐的故事。她在北京三环路有一套价值1000万英镑的两居室公寓。卖掉后,她在洱海附近买了一套100平方米的公寓进行投资,总价不到100万元。后来,她用一套200平方米的公寓取代了这套公寓。

根据800万元的储蓄和6%的年回报率,她每年的财务收入是50万元,她可以住在位于一线城市最好地段的房子里,每年只需20万元的租金。

剩下的钱,你可以生活、旅游、投资、养老。这些都不是别人能做到的。如果我有一千万现金,我就会这么做。

2.房子里的钱有泡沫吗?

那么,房子里的财富是真的吗?有泡沫吗?如果是,泡沫成分是什么?

我的观点是存在泡沫,但这不能被夸大。市场经济就像生活一样。许多事情是齐头并进的。你不能清楚地告诉他们。此外,泡沫是一个形容词,很难有准确的剂量。

这就像煎鞋和市场上的各种艺术品。这些也被称为泡沫。你能穿多少钱买鞋子,你能有多准确?因此,总会有一些变化,但这是最基本的乐趣。没有泡沫,乐趣就会减少。

因此,只要未来房地产投资的功能越来越少,所谓的泡沫和波动就会越来越少。这是一个不可避免的规则。

年轻的中国人,买房太紧急了。

现在,中国年轻人急于买房。毕业后三四年,他们将在二十七岁时去买房子。如果你买不起房子,你会说它太贵了。

但是如果你仔细想想,不管在哪个国家,大学毕业后二十多岁的你都买不起房子。在世界各地的发达国家,买房的平均年龄是37岁。当你在27岁买房子时,这相当于说一个10岁的孩子吵着要一个媳妇。你现在不能娶媳妇。你认为媳妇太少了,还是娶媳妇太早了?

在我35岁之前,我租了一栋房子。我住在北京,从东到西,从北到南。我独自在一家旅馆呆了一年多。许多人觉得租房子不容易买到家具,生活也很艰难。事实上,租房也能过上非常幸福的生活。我见过很多人,租的房子也很拥挤,而且对买家具和过严肃的生活也很认真。

如果整个社会在37岁时买不起房子,这是这个社会的一个问题。然而,如果每个人都能在37岁前买得起房子,而你一个人也买不起,你需要反思自己。

你能在你家买栋房子吗?

在过去的10年里,那些在任何时候买房子的人,即使在那个时候看起来不合适,也可以在以后把房子还回来。房价的涨跌趋势是有根据的。

然而,2017年和2018年房价的下跌让许多人觉得房地产市场已经发生了变化。你能在你家买栋房子吗?

我总结了八个指标来帮助你判断房地产价格的趋势:

第一个指标:当地国内生产总值水平

根据宏观经济研究,经济增长通常始于人均国内生产总值达到1,000-2,000美元。当人均国内生产总值达到8000美元时,温饱问题基本解决,住房市场逐步饱和。

目前,中国人均国内生产总值已超过8000美元,这意味着整体住房供应已经处于饱和状态。因此,近年来许多城市的住房逐渐滞销。

第二个指标:一个城市出售的新房和二手房的比例。

如果一个城市一天卖出6套房子,其中3套是新房,3套是二手房,新房与二手房的周转率是1: 1,这意味着房地产市场接近饱和,就像北京和上海等许多城市一样。

但是,如果新房和二手房的周转率低于1: 1,比如说,已经卖出了6套公寓,其中2套是新房,4套是二手房,表明市场饱和,房价快速上涨的势头减弱。

第三个指标:人口增长

人口净流入是正的,而房价上升,而下降。住房与人口密切相关。如果一个地方的人口不增加,那里的房子肯定会贬值。

你为什么说在东北三省(辽宁、吉林和黑龙江)买房时应该小心?中国东北每年有180万到200万人离开家乡去工作,甚至在海南定居。因此,东北地区的住宅投资价值不大。

为什么北京、上海和深圳的房价不下跌?这是因为北京和上海的人口正以每年5万到60万的速度增长,而深圳已经是一个拥有1000多万人口的城市,而且还在增长。仅在北京朝阳区,央视就带来了数万人对房租、就业、消费和娱乐的需求,因此该地区的房租持续上涨。

指标4:人口增长中的正人口增长

众所周知,美国硅谷聚集了受过良好教育的科技人才。他们中的一些人在那里创业,创造就业和收入。这种人口增长本身就是一种积极的影响。在中国,制造业和出口过去对国内生产总值的贡献最大,但现在服务业和科技产业有利于国内生产总值的增长。

有一件事非常有趣。天津人做煎饼水果已经有几百年了,但是没有一个本地家庭的年营业额超过1000万元。然而,北京有一位企业家利用互联网思维制作薄饼水果。该公司的市值高达20亿元。这位企业家不仅实现了个人价值,还创造了许多就业机会,带来了更多的社会和经济效益。

第五个指标:经济增长

在过去的三年里,城市经济的增长发生了巨大的变化。十多年前,经济增长是广泛的,主要依靠制造业、基础服务业和包括原材料和能源在内的传统实体经济。因此,过去的经济增长更加直观,城市越来越大,基础设施支出也在增加。结果,从事煤炭开采和采矿的人赚了钱,从事出口加工的人也赚了钱。

说到现在,我想起了一首老歌《新鸳鸯蝴蝶梦》的歌词——只有新人笑,有人听到老人哭。

新来的是谁?我们称之为“五大产业”——互联网、云计算、人工智能、基因生物学、娱乐和健康。每个行业都与高科技密切相关。那个老人是谁?刚才我们谈到了传统的制造业、采矿业和能源业。新旧产业的不断更替促进了社会进步。

目前,互联网企业的集中度有多高?统计数据显示,中国前2000家互联网公司中,60%在北京,30%在深圳,其余10%分别在杭州和上海,其他城市很少。

中国的电影和娱乐业拥有近100亿美元的市场。五大网络娱乐公司——中国电影集团、轻媒体、北京华谊兄弟影业、博纳影业和万达影业——控制着中国90%的电影产业,所有这些公司都位于北京。几乎所有主要文化娱乐行业的领导人都在北京。基因生物学研发的前沿主要在深圳,而领先的金融服务业分布在北京、上海和深圳。

未来的整个经济地图已经改变。未来,房价的“山”将只在北京、上海、深圳、杭州、广州、苏州、厦门、成都等城市,其余将是房价的“平原”。

指标6:税收

如果中国实行房产税或遗产税,你最初购买了五套房子,打算把它们传给你的后代,那么你必须迅速卖掉它们或重新分配你的资产,例如,卖掉三套房子换一套更大的,否则你的后代可能无法缴纳遗产税。

假设一所房子价值1000万元,继承人将必须支付数百万美元的税款才能成功地将房子过户到他的名下,美国的遗产税税率接近50%。在国外,一些人在办理住房抵押贷款前通常不得不借现金来缴税,因为他们负担不起遗产税。

这个过程非常麻烦。如果死者在12月底去世,房地产继承人根本没有时间惹麻烦,因为他明年必须纳税。遗产税、财产税和增值税的征收导致住房成本上升,从而降低了每个人买房的意愿。

相反,在税收相对较低的地方,如新加坡、香港、台湾,综合税率约为11%,人们更愿意持有房地产。

指标7:汇率

随着人民币的不断升值,越来越多的人将在国外买房。外国房地产的产权是永久性的,贷款过程简单,利率很低。

然而,如果人民币贬值,在国外购买东西(包括房子)会相对较贵,许多人可能不打算在国外买房,尤其是大城市的高收入人群。

指标8:人们对社会和经济发展的长期期望

如果有购买力的人对一个城市或国家的经济发展有一个良好的长期期望,他们将愿意在那里购买自己的房子。相反,他们不太愿意选择一个地方买自己的房子。

显然,这种社会心理偏好对住宅的价值变化非常重要。

结论

这所房子涉及到每个人、每个家庭和一个人的一生,从童年记忆到老年记忆。它还涉及国内生产总值增长和中国的产业结构,以及社会公平和稳定。

也许只有“房地产”这个词可以涵盖和影响这么多领域。

但是现在可以说,只要政策是稳定和持续的,房子就会大致相同。各种形式的房子一个接一个地出现,人们不必担心将来会买房子。

对于那些租房的人来说,房子是租来的,生活是他们自己的。你也可以享受美好的生活。

祝你好运,我希望你能突然对这所房子有所了解。

云南11选5